Beurkundungsrecht im Immobilienrecht

Das Beurkundungsrecht im Immobilienrecht hat große Bedeutung für eine Vielzahl vertraglicher Vereinbarungen im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Veräußerung oder der Belastung von Immobilien. Vor allem im Zusammenhang mit Grundstückskaufverträgen spielen Beurkundungen eine wichtige Rolle. Zwar können Kaufverträge in Deutschland grundsätzlich durch mündliche Einigung wirksam abgeschlossen werden, aufgrund der Tragweite von Grundstücks- und Immobiliengeschäften verlangt der Gesetzgeber hier jedoch zum Schutz der Vertragspartner die Einhaltung bestimmter Formvorgaben.

Dies betrifft neben Grundstückskaufverträgen auch den Erwerb oder Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses. In diesen Fällen ist nach § 311b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) stets eine notarielle Beurkundung zwingend erforderlich. Hierbei sind auch die Vorschriften des Beurkundungsgesetzes (BeurkG) zu beachten.

Aufgaben des Notars bei Beurkundungen von Immobiliengeschäften

Die Aufgabe des Notars in Angelegenheiten des Immobilienrechts besteht vorrangig in der Ausgestaltung und schriftlichen Niederlegung der übereinstimmenden Willenserklärungen aller Beteiligten sowie deren Beurkundung. Vorab hat sich der Notar über die Identität der Vertragspartner Gewissheit zu verschaffen, ihre Geschäftsfähigkeit zu prüfen und die Parteien über die Tragweite des beabsichtigten Rechtsgeschäftes zu belehren. Generell kommt das Beurkundungsrecht im Immobilienrecht in folgenden Fällen zur Anwendung:

• Kauf oder Verkauf eines Grundstücks bzw. einer Immobilie
• Bestellung einer Grundschuld oder Hypothek
• Schenkung von Immobilien

Bei der Bestellung einer Grundschuld oder Hypothek ist die Beurkundung nur dann zwingend erforderlich, wenn der Grundpfandrechtsgläubiger (dies ist zumeist eine Bank) vom Eigentümer die sofortige Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung verlangt. Ist diese Unterwerfung nicht gefordert, genügt anstelle der Beurkundung eine notarielle Beglaubigung. Angesichts der vielschichtigen Besonderheiten beim Beurkundungsrecht im Immobilienrecht sollte allerdings jedes beabsichtigte Rechtsgeschäft vorab ausführlich mit einem Anwalt oder Notar besprochen werden.

Beurkundungsrecht auch bei Nebenverträgen beachten

Neben der Beurkundung von Immobilienkaufverträgen bedürfen oft auch damit im Zusammenhang stehende Vereinbarungen einer Beurkundung, um rechtswirksam zu sein. So hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Bauverträge entsprechend der gesetzlichen Vorgabe des § 311 b Absatz 1 Satz 1 BGB dann beurkundungspflichtig sind, wenn sie gemeinsam mit einem Grundstückskaufvertrag eine Einheit im Rechtssinne bilden (Urteil des BGH vom 22.07.2010 zum Aktenzeichen VII ZR 246/08).

Im vorliegenden Fall stritten die Parteien über die Zahlung von Werklohn nach der vorzeitigen Beendigung eines Bauvertrages. Die Beklagten beabsichtigten den Erwerb eines Grundstücks und beauftragten in diesem Zusammenhang durch einen schriftlichen Vertrag die klagende Baufirma mit der Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück, welches sich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses jedoch noch nicht in ihrem Eigentum befand.

Als der Kaufvertrag über das Grundstück nicht zustande kam, wollten die Auftraggeber vom Bauvertrag zurücktreten. Die Baufirma lehnte dies ab und verlangte eine Entschädigung. Nach dem Urteil des BGH ist der Bauvertrag ohne Beurkundung jedoch nichtig, da sich die Formerfordernis des § 311 b Absatz 1 Satz 1 BGB immer dann auch auf einen Bauvertrag erstrecke, wenn dieser gemeinsam mit dem Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet. Diese Einheit bestehe nach dem Wortlaut des BGH-Urteils immer dann, wenn die beiden Vertragspartner beabsichtigen, die Verträge dergestalt miteinander zu verknüpfen, dass sie voneinander abhängig seien. Insofern unterliege ein Bauvertrag auch dann der Beurkundungspflicht, wenn er zeitlich vor dem Grundstückskaufvertrag geschlossen wurde.

Fazit

Immobilienkäufe und -verkäufe sind Rechtsgeschäfte mit weitreichender Bedeutung und zumeist erheblichem finanziellen Gewicht. Die Vorgaben des BGB, des Beurkundungsgesetzes und weiterer Rechtsvorschriften sind streng zu beachten, um Probleme und Fallstricke von Anfang an zu vermeiden. Bei allen Angelegenheiten im Zusammenhang mit dem Immobilienrecht sollten Sie daher frühzeitig Kontakt zu einem Rechtsanwalt und/oder Notar aufnehmen. Auf advogarant.de finden Sie schnell einen auf diesem Gebiet erfahrenen juristischen Beistand.