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Wie teilt man eine gemeinsame Immobilie bei Trennung und Scheidung?

Wer denkt schon bei der Eheschließung an eine möglicheTrennung vom Partner? Was passiert dann mit dem gemeinsamen Bankkonten und der Immobilie, die ihnen gemeinsam gehört?

Viele Ehepaare haben nicht nur gemeinsame Bankkonten, sondern auch oft eine Immobilie, die ihnen gemeinsam gehört. Trennt sich das Ehepaar, lässt sich das Bankkonto grundsätzlich ganz einfach teilen: Das Konto wird gemeinsam gekündigt und das Guthaben oder die Schulden zum Trennungszeitpunkt hälftig geteilt.

Doch wie wird eine Immobilie geteilt?

Einigen sich die Eheleute auf den Verkauf der Immobilie an einen Dritten, so wird der Erlös nach Abzug der Verbindlichkeiten entsprechend den Miteigentumsanteilen geteilt. Möglich ist auch, dass ein Ehegatte den Miteigentumsanteil des anderen Ehegatten abkauft.

Was ist, wenn sich die Eheleute nicht einigen?

Können sich die Ehegatten nicht über einen Verkauf der Immobilie oder eines Miteigentumsanteils an den anderen einigen, so bleibt nur noch die Möglichkeit, beim Amtsgericht – Vollstreckungsgericht - einen Antrag auf Teilungsversteigerung zu stellen. Ein Gutachter schätzt dann den Wert der Immobilie und in einem Versteigerungstermin wird die Immobilie an den Meistbietenden versteigert. Der Erlös wird – wie bei einem Verkauf an einen Dritten – nach Abzug der Verbindlichkeiten und Kosten für die Teilungsversteigerung entsprechend den Miteigentumsanteilen verteilt.

Kann jeder Miteigentümer einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen?

Grundsätzlich kann jeder Ehegatte einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass ein Ehegatte, der im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebt, nicht ohne die Zustimmung des anderen Ehegatten über sein Vermögen im Ganzen verfügen darf, solange er nicht rechtskräftig geschieden ist.

Was ist „Vermögen im Ganzen“?

Was „Vermögen im Ganzen“ ist, ist nicht gesetzlich geregelt. Der Bundesgerichtshof hat dazu Folgendes entschieden:

Bei kleineren Vermögen verfügt ein Ehegatte nicht über sein Vermögen im Ganzen, wenn ihm Wert von 15% seines ursprünglichen Gesamtvermögens bleiben.

Bei größeren Vermögen verfügt ein Ehegatte nicht über sein Vermögen im Ganzen, wenn ihm Werte von 10% seines ursprünglichen Gesamtvermögens bleiben.

Wann ein kleineres und wann ein größeres Vermögen vorliegt, wird in der Rechtsprechung nicht einheitlich beurteilt. Der Bundesgerichtshof hat sich hierzu bisher noch nicht geäußert. Als Faustregel kann man davon ausgehen, dass Vermögen von über € 250.000,00 als großes Vermögen angesehen wird.

Dabei kann das Vermögen auch nur aus einem einzigen Vermögensgegenstand bestehen.

Vermögen ist grundsätzlich nur das Aktivvermögen. Eine Ausnahme besteht bei dinglichen Belastungen, also bei Belastungen wie z.B. Grundschulden auf einem Grundstück. Der Wert des Grundstücks ist um die dinglichen (valutierenden) Belastungen zu vermindern.

Was passiert, wenn ein Ehegatte einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellt und dabei ohne Zustimmung seines Ehegatten über sein Vermögen im Ganzen verfügt?

Dann liegt ein von Amts wegen zu beachtendes Verfahrenshindernis vor und das Verfahren wird entweder aufgehoben oder einstweilen eingestellt. Der Antrag stellende Ehegatte hat dann die Kosten zu tragen, was teuer kommen kann, wenn bereits Gutachterkosten angefallen sind. Das Gericht selbst prüft jedoch nicht, ob ein Ehegatte über sein Vermögen im Ganzen verfügt. Vielmehr muss der Ehegatte, der keine Teilungsversteigerung möchte, darlegen und beweisen, dass der Antrag stellende Ehegatte über sein Vermögen im Ganzen verfügt und dies im Wege der Drittwiderspruchsklage geltend machen.

Der Antrag stellende Ehegatte muss dagegen – am besten schon bei Antragstellung - darlegen und beweisen, dass er nicht über sein Vermögen im Ganzen verfügt.

Besteht vor Rechtskraft der Ehescheidung daher keine Möglichkeit, einen Antrag auf Teilungsversteigerung zu stellen, wenn die Immobilie das Vermögen im Ganzen des Antrag stellenden Ehegatten betrifft?

Entspricht die Aufhebung einer „ordnungsgemäßen Verwaltung“, so kann das Vormundschaftsgericht auf Antrag die Zustimmung des anderen Ehegatten ersetzen, wenn dieser sie ohne ausreichenden Grund verweigert, zum Beispiel bei fehlender Rentabilität eines Hausgrundstücks.

Wie kann sich ein Ehegatte, der keine Teilungsversteigerung möchte, gegen diese wehren, auch wenn der andere Ehegatte nicht über sein Vermögen im Ganzen verfügt?

Die Chancen des anderen Ehegatten sind nur gering. Folgende Möglichkeiten bestehen:

Die einstweilige Einstellung des Verfahrens ist auf Antrag eines Miteigentümers auf die Dauer von längstens sechs Monaten anzuordnen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der mehreren Miteigentümer angemessen erscheint. Die einmalige Wiederholung der Einstellung ist zulässig.

Beispiel: Der andere Ehegatte erhält alsbald einen Kredit, mit dem er den Miteigentumsanteil seines Ehegatten abkaufen kann.

Betreibt ein Ehegatte die Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft, so ist auf Antrag des anderen Ehegatten, der alleiniger Miteigentümer ist, die einstweilige Einstellung des Verfahrens anzuordnen, wenn dies zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist. Die mehrfache Wiederholung der Einstellung ist zulässig. Die Rechtsprechung bejaht diese Voraussetzungen im Regelfall nicht, da lediglich Unzuträglichkeiten, wie sie mit jeder Trennung der Eltern und einem damit verbundenen Verlust des Familienheimes verbunden sind, keine wesentliche Beeinträchtigung der Kinderinteressen darstellt. Kinder hängen ohnehin mehr an ihren Eltern und Geschwistern als an eine bestimmte Wohnumgebung.

Ein einstweilige Einstellung kann zudem jederzeit beantragt werden, wenn die Fortführung des Verfahrens für den Antragsgegner zu einem untragbaren Ergebnis führen würde.

Beispiel: Suizidgefahr

Aber auch dann wird das Verfahren nur vorübergehend einstweilen eingestellt und nur unter Auflagen, mit denen die Verbesserung der seelischen Gesundheit erreicht werden kann.


Autor: 
Fachanwältin für Familienrecht, Mediatorin, Schlichterin


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Gebiete: Arbeitsrecht, Ehe- und Familienrecht, Erbrecht, Steuerrecht


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