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Hausverkauf: Vorsicht beim „Schmücken der Braut“!

Zur Beschaffenheit einer Sache nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB gehören auch solche Eigenschaften, die ein Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers und/oder seiner Gehilfen erwarten darf. Darunter fallen auch Angaben in den Verkaufsexposés

Ein Haus aus den 50er Jahren stand zum Verkauf. Die Verkäufer hübschten es auf und gaben den feuchten Wänden des Kellers einen neuen Anstrich. Anschließend wurde das Haus von einem Makler angeboten, der in seinem Exposé auf das Alter des Hauses hinwies, darüber hinaus, dass es in den Jahren 2005 bis 2007 komplett saniert worden sei. Seine Beschreibung endete damit, dass das Gebäude technisch und optisch auf dem neusten Stand sei, das Haus mit dem Hinweis („trocken“) unterkellert sei. Das Haus wurde verkauft und es kam wie es kommen musste: die Käufer stellten Feuchtigkeitserscheinungen im Keller fest und fühlten sich arglistig getäuscht.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu im Urteil vom 19.01.2018 – V ZR 256/16 – die Auffassung der Käufer bestätigt.

Dazu hat der Bundesgerichtshof zunächst festgestellt, dass zur Beschaffenheit einer Sache nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auch solche Eigenschaften gehören, die ein Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers und/oder seiner Gehilfen erwarten darf. Darunter fallen auch Angaben in den Verkaufsexposés für Grundstücke/Immobilien, und zwar unabhängig davon, ob das Exposé von dem Verkäufer selbst oder von dem von ihm eingeschalteten Makler erstellt worden ist.

Vorliegend sei in dem Exposé darauf hingewiesen worden, dass der Keller trocken sei, so dass der Käufer die Beschaffenheit eines trockenen Kellers erwarten durfte. Dass die Trockenheit des Kellers nicht in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen worden sei, sei dabei unerheblich. Auch komme es in diesem Zusammenhang nicht darauf an, dass bei Häusern aus den 50er Jahren mangels fehlender Horizontalsperre oder fehlender Kellerabdichtung häufig mit Feuchtigkeit im Keller zu rechnen sei.

Der Käufer hat nunmehr die Wahl, ob er von dem Verkäufer Ersatz des sogenannten Vertrauensschadens verlangt und sich auf diesem Wege vom Vertrag löst oder ob er an dem Vertrag festhält. Löst er sich vom Vertrag, so kann er Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums nicht nur Erstattung des Kaufpreises verlangen, sondern auch Ersatz der Aufwendungen, die er im Vertrauen auf den Vertrag getätigt hat. Hält er den Verkäufer am Vertrag fest, so kann er verlangen, dass der Kaufpreis auf den Betrag reduziert wird, der bei Kenntnis der wahren Sachlage vereinbart worden wäre.


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