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Schädlingsbefall im Mietrecht: Wer trägt die Kosten?

Ist das Ungeziefer erst einmal in der Wohnung oder im Haus, führt an Maßnahmen durch den Kammerjäger meist kein Weg vorbei. Doch gleichzeitig stellt sich die zentrale Frage: Wer kommt für den Schaden und die Kosten auf - Vermieter oder Mieter?

Ungezieferbefall in der Mietwohnung: Die Kostenfrage

In dem Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter gibt es vielfältige Situationen, die zu Spannungen führen. Eine davon ist der überraschende oder noch schlimmer dauerhafte Schädlingsbefall der Mietwohnung. Das Mietrecht zu Ungeziefer ganz allgemein wird bundesweit auch deswegen so unterschiedlich gehandhabt, weil es sich in den meisten Fällen um Einzelentscheidungen des Amtsgerichtes vor Ort handelt. Wenn die Verantwortlichkeit feststeht, dann stellt sich zum einen für den Vermieter die Frage: Wer zahlt bei Schädlingsbefall? Und zum anderen stellt sich für den Mieter die Frage nach einer möglichen Mietminderung wegen Ungeziefer.

Aber was genau sind Schädlinge?

Die Begriffe Ungeziefer und Schädling werden oftmals synonym verwendet. Als Ungeziefer als dem Gegenteil von Geziefer werden kleine unerwünschte Tiere bezeichnet. Sie sind dem Menschen lästig, und zwar ganz unabhängig davon, ob oder dass sie Krankheitsträger sind; meistens sind sie einfach nur ekelerregend. Schädlinge hingegen richten durch ihr Zerstören einen Schaden an; so wie nagende Mäuse und Ratten oder Mehlmotten. Schädlinge im Sinne des Mietrechts gehören weitgehend zur Gruppe der Vorratsschädlinge. Die bekanntesten unter ihnen sind Mäuse und Ratten, Mehlmotten, Ameisen, Kleidermotten, Kakerlaken und Silberfische.

Die Pflicht des Vermieters, Ungezieferbefall vorzubeugen

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, dem Mieter bewohnbaren, das heißt absolut schädlingsfreien Wohnraum zur Verfügung zu stellen. 

Die Pflicht des Mieters, Schädlingsbefall zu vermeiden

Umgekehrt gehört es zu den Mieterpflichten, die Mietwohnung zu reinigen, sie zu pflegen und insofern im Rahmen der Möglichkeiten schädlingsfrei zu halten.

Wenn einer von beiden dem anderen einen Schaden zufügt, dann ist er nach § 823 BGB, des Bürgerlichen Gesetzbuches dazu verpflichtet, den verursachten oder verschuldeten Schaden zu ersetzen. Das betrifft auch den Ungezieferbefall der Mietwohnung. Einerseits kann sich der Vermieter vom Mieter die Schädlingsbekämpfung Kosten ersetzen lassen; andererseits hat der Mieter einen Anspruch auf Mietminderung wegen Mäusebefall, Schaben in der Wohnung oder ähnlichem..

Faktoren, welche die Haftung bei Schädlingsbefall beeinflussen

Letztlich bleibt nur eine Frage: Wer zahlt bei Schädlingsbefall? Dies ist nicht immer klar zu beantworten, denn beim Thema Mietrecht und Ungeziefer wird nicht nur nach dem Verschulden, sondern auch auch nach dem Verursachen gefragt.

Laufende sowie dauerhafte Kosten, die dem Vermieter durch eine Schädlingsvorbeugung entstehen, gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung BetrKV. Rechtsgrundlage dafür ist § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, kurz II. BV.

Einmalig anfallende Kosten anlässlich einer akuten Schädlingsbekämpfung sind grundsätzlich ebenfalls vom Vermieter zu tragen. Das ist seine vertragliche Mängelbeseitigungspflicht. An diesem Punkt wird es allerdings schwierig, weil zwei Voraussetzungen erfüllt sein müssen.

  1. Der vom Schädlingsbefall betroffene Mieter hat den Schaden weder selbst verschuldet oder verursacht noch durch sein Verhalten begünstigt
  2. Der Mieter hat den Vermieter unverzüglich, das heißt ohne schuldhaftes Verzögern über den Schädlingsbefall informiert

Eine verirrte Maus in der Wohnung oder Spinnweben sind an sich noch kein ausreichender Grund, von Ungeziefer- oder Schädlingsbefall zu sprechend. Kakerlaken oder Schaben in der Wohnung allerdings schon. Hier wird in der Regel ein Kammerjäger notwendig und es stellt sich die Frage, wer für die Kosten aufzukommen hat.

Nachweispflicht für den Vermieter

Ist die Frage nach Schuld, Ursache oder Begünstigung nicht zweifelsfrei zu klären, dann muss der Vermieter die Kosten für die Schädlingsbekämpfung allein bezahlen. Insofern ist er in der Nachweispflicht.

Gelingt dem Vermieter der Nachweis, dass der Schädlingsbefall außerhalb seines Pflicht- und Verantwortungsbereiches liegt, obliegt es umgekehrt dem Mieter, gegenüber dem Vermieter den sogenannten Entlastungsnachweis zu führen.

Die Anzeigepflicht des Mieters entsteht mit Kenntnis des Schädlingsbefalls, oder aber wenn er den Schaden in grob fahrlässiger Weise nicht zur Kenntnis nimmt und den Vermieter nicht informiert.

Fristsetzung bei Schädlingsbefall.

Nach dem allgemein geltenden Mietrecht rund um das Ungeziefer muss der Mieter dem Vermieter die Gelegenheit geben, innerhalb einer angemessenen Frist den Ungezieferbefall in der Mietwohnung zu beseitigen. Geschieht das nicht beziehungsweise nicht zufriedenstellend, hat der Mieter grundsätzlich das Recht auf eine angemessene Mietminderung wegen Ungeziefer. Sie wird möglich und ist gerechtfertigt, sobald die vertragliche Nutzbarkeit oder anders gesagt die Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung dauerhaft sowie nachhaltig eingeschränkt ist.

Gemäß geltender Rechtsprechung ist der einmalige Schädlingsbefall ein Lebensrisiko im Alltag und keine Grundlage für eine Mietminderung. Sollte diese allerdings erfolgen, so bestimmt sich die Höhe der Mietminderung durch das Ausmaß der Beeinträchtigung durch den Schädlingsbefall.

Rechtsgrundlage für die Mietminderung bei Schädlingsbefall

Es muss zweifelsfrei feststehen, dass der Mieter mit dem Schädlingsbefall nichts zu tun hat oder zu tun haben kann.

Beispiele aus der aktuellen Rechtsprechung zur Mietminderung wegen Ungeziefer und Schädlingen

Mäuse in einer Stadtwohnung im Erd- und im Obergeschoss: abhängig vom Befall bis zu 100 %

Mäuseplage in einer Erdgeschosswohnung im ländlichen Bereich: 10 %

Rattenbefall in einer Wohnung unabhängig vom Standort: bis zu 80 %

Kugelkäferplage mit Schimmelbefall: 50 %

Erheblicher Mottenbefall: 25 %

Nistende Tauben vor dem Obergeschossfenster: bis zu 30 %

Temporäres Auftreten von Silberfischen: keine Mietminderung

Dauerhaftes Auftreten von Silberfischen: bis zu 20 %

Spinnen und Spinnweben im Erdgeschoss: keine Mietminderung

Kakerlakenbefall: 10 %

In diesen und vielen anderen Fällen handelt es sich um bundesweit rechtskräftige Urteile von Amtsgerichten. Sie fallen von Bundesland zu Bundesland, von Amtsgericht zu Amtsgericht recht unterschiedlich aus. Nur in seltenen Fällen geht das Verfahren in die nächsthöhere Instanz vor das Landgericht. Das ist ein ganz wesentlicher Grund für die deutschlandweit unterschiedliche, in vielen Details voneinander abweichende Rechtsprechung zum Mietrecht bei Ungezieferbefall.

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