Betriebskosten

Immer wieder sorgt die Nebenkostenabrechnung für Uneinigkeit zwischen Vermietern und Mietern. Gerade hohe Nachzahlungen sowie nicht umlagefähige Posten bringen jedes Jahr zahlreiche Mieter zur Weißglut. Nicht selten münden die Streitigkeiten auch vor Gericht, weshalb hierzu schon zahlreiche Urteile ergangen sind. Experten gehen davon aus, dass etwa jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch ist. Mieter sollten dann schnell reagieren, da die Abrechnung andernfalls als genehmigt gilt. Große Unsicherheit besteht gerade darüber, was Pflicht ist und was nicht.

BetrKV als gesetzliche bzw. vereinbarte Grundlage

Die Verpflichtung zur Begleichung der Nebenkosten liegt grundsätzlich beim Vermieter. Allerdings können sich die Mietparteien darauf einigen, dass die Nebenkostenabrechnung zusätzlich vom Mieter übernommen wird. Dies ist heute zwar allgemein üblich, setzt jedoch eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag voraus. Hieraus muss deutlich hervorgehen, wonach die Nebenkosten zusätzlich zur Miete berechnet werden dürfen. Zumeist einigen sich beide Parteien darauf, dass der Mieter diese Kosten im Sinne von § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) übernimmt.

Wer das Risiko der Nebenkostenpauschale trägt

Vereinbaren Vermieter und Mieter nicht eine heute übliche Vorauszahlung auf abzurechnende Betriebskosten, sondern eine monatliche Pauschale auf die Nebenkosten, so sind die Nebenkosten mit Bezahlung dieses Pauschbetrages abgegolten.

Eine weitere Nebenkostenabrechnung ist dann nicht zulässig. Dabei trägt einzig und allein der Vermieter das Risiko einer mangelnden Kostendeckung. Sofern die Nebenkosten geringer ausfallen, so ist die Pauschale der Nebenkosten entsprechend herabzusetzen. Deren Anhebung für die Zukunft ist hingegen ausschließlich unter bestimmten Voraussetzungen rechtmäßig - etwa dann, wenn die Nebenkosten steigen. In diesem Fall darf der Vermieter laut § 560 Abs. 1 BGB frei entscheiden, die Nebenkostenpauschale nach oben zu korrigieren. Rechtens ist dies gemäß § 506 Abs. 1 BGB allerdings nur dann, wenn: - zutreffende Gründe für eine Anhebung schriftlich festgehalten wurden - sich der Vermieter eine mögliche Anhebung der Pauschale vorbehalten hat - die Pauschale im Mietvertrag - zusätzlich zur Grundmiete - schriftlich vereinbart wurde

Was die Nebenkostenpauschale regelt

Dem Vermieter steht es gemäß § 556 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) frei, die Nebenkosten in Form einer Vorauszahlung oder als Pauschale einzufordern. Es ist ihm sogar erlaubt, einen Teil dieser Kosten als Pauschale und den Rest als Vorauszahlung zu erheben. Jedoch bleibt es ihm untersagt, für Warmwasser- sowie Heizkosten eine solche Pauschale zu verlangen - schließlich müssen diese Positionen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Haben sich die Mietparteien ausdrücklich auf eine Nebenkostenabrechnung auf Basis von Vorauszahlungen geeinigt, so ist der Vermieter verpflichtet, eine Übersicht der tatsächlich angefallenen Nebenkosten zum Ablauf der Abrechnungsperiode aufzustellen.

Waren die Vorauszahlungen niedriger als die tatsächlichen Kosten, ist eine Nachzahlung des Mieters fällig. Im umgekehrten Fall muss der Vermieter das Guthaben auszahlen. Grundsätzlich sind die zu erwartenden Nebenkosten für die Höhe der Vorauszahlungen maßgeblich. Resultiert aus einer Nebenkostenabrechnung eine hohe Rückzahlung, kann der Mieter die Höhe der monatlichen Vorauszahlungen künftig auf ein angemessenes Niveau herabsetzen lassen. Seinerseits darf der Vermieter höhere Vorauszahlungen verlangen, sofern dies aufgrund der Abrechnung angemessen ist und er diesen Schritt in Textform erklärt.

Nebenkosten auf Abrechnungsbasis

Haben die parteien hingegen Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart, dann muss der Vermieter hierüber auch abrechnen. In diesen Fällen legen die Mietparteien dann im Mietvertrag fest, in welchem Verhältnis die auf den Mieter entfallenden Nebenkosten verteilt werden. Die Anzahl der Wohneinheiten, die Personenzahl sowie die Wohnungsgröße sind hierbei die gebräuchlichsten Umlageschlüssel. Ist der bislang verwendete Umlageschlüssel unbillig, muss der Vermieter einen neuen sachgerechten Verteilerschlüssel bestimmen. Dies ist etwa dann der Fall, wenn eine alleinstehende Frau dieselben Wasserkosten wie eine sechsköpfige Familie tragen muss, weil die Kostenverteilung dem Wohnflächenmaßstab folgt. Deutlich sinnvoller und bedarfsgerechter ist hier die Umverteilung der Kosten nach Personenzahl.

Ist kein Verteilerschlüssel im Mietvertrag festgelegt, schreibt das Mietrechtsreformgesetz (§ 556 a BGB) eine Umlage der Nebenkosten nach dem Anteil der Wohnfläche vor. Hängen Betriebskosten von einer erfassten Verursachung oder einem erfassten Verbrauch des Mieters ab (z.B. Wasser, Müll), ist nach dem Verbrauch abzurechnen. Ist eine Erfassung des Verbrauchs erfolgt, ist die Nebenkostenabrechnung verbrauchsabhängig durch den Vermieter vorzunehmen.

Welche Kosten umgelegt werden dürfen

Es gibt insgesamt 17 gesetzlich anerkannte Kostenarten, die Vermieter auf ihre Bewohner umlegen dürfen. Drei hiervon betreffen die Aufwendungen für Warmwasser und Heizung. Die restlichen 14 werden als "kalte" Betriebskosten bezeichnet und umfassen etwa - private Dienstleistungen wie Gartenpflege, Aufzug, Treppenhausreinigung und Hausmeister/Hauswart. Für die Gartenpflege gilt dies jedoch nicht, sofern der Mieter selbst laut Mietvertrag dazu verpflichtet ist (BGH-Urteil, Az.: VIII ZR 124/08)

• Gebühren für Straßenreinigung sowie Müllentsorgung
• Abwasser
• Wasser
• Grundsteuer
• Gebäudereinigung und Bekämpfung von Ungeziefer
• Kosten für Beleuchtung in gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen (z.B. Keller, Treppenhaus, Flure)
• Reinigung des Schornsteins
• Laufende Prämien für die Haftpflicht- und Sachversicherung (z.B. Gebäude- und Öltankversicherung)

Diese Kosten dürfen laut Entscheidung des BGH zusammengefasst werden (Az.: VIII ZR 346/08).

• Kosten für den Betrieb von Geräten zur Wäschepflege (z.B. Wäschetrockner und Waschmaschine in Gemeinschaftsräumen)
• Sonstige Nebenkosten (z.B. Wartungskosten installierter Haustechnik oder Feuerlöscher sowie Reinigungskosten für Müllbehälter und Lichtschächte)

Die Jahresabrechnung über Ausgaben und Einnahmen muss spätestens 12 Monate nach der Abrechnungsperiode fertig sein. Andernfalls muss der Mieter für die Nachzahlungen nicht aufkommen. Mieter haben dann ihrerseits vier Wochen Zeit, um einer aus ihrer Sicht falschen Nebenkostenabrechnung zu widersprechen.

Zudem können sie beim Vermieter Einsicht in die Originalbelege fordern. Der Mieter sollte jedoch gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 340/10) beachten, dass ein pauschaler Vorwurf nicht genügt. Vielmehr muss er genau belegen, welche Position in der Nebenkostabrechnung nicht stimmt.

Fragwürdige Nebenkostenrechnung vom Anwalt prüfen lassen

Trotz größter Sorgfalt enthält ein Großteil der Nebenkostenabrechnungen Fehler. Neben nicht umlagefähigen Kosten stehen auch Rechen- sowie Formfehler im Mittelpunkt einer falschen Nebenkostenabrechnung. Nicht selten ist bereits eine verspätete Zustellung oder eine mangelnde mietvertragliche Vereinbarung über Vorauszahlungen ursächlich.

Auch finden leerstehende Wohnräume nicht immer Berücksichtigung. Sind offensichtliche Abrechnungsfehler vorhanden, darf der Vermieter nachträglich eine Korrektur vornehmen und Nachforderungen stellen, so der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 133/10). Im Zweifel sollten Mieter angesichts der schwer zu überblickenden Rechtslage einen kompetenten Anwalt hinzuziehen. Einen spezialisierten Rechtsanwalt für Mietrecht finden Sie auf advogarant.de.