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Abnutzung

Sprengstoff zwischen Mieter und Vermieter bei Auszug - herkömmliche Abnutzung oder Beschädigung in vertragswidrigem Rahmen?

Die Ausgangslage: Der Vermieter hat Veränderungen der Mietsache durch eine herkömmliche Abnutzung zu dulden, da diese durch die Mietzahlungen bereits abgegolten sind. Allerdings hat der Vermieter grundsätzlich dann einen Anspruch auf Schadenersatz, wenn es sich um Beschädigungen im vertragswidrigen Rahmen handelt. Da keine klare Regelung im Gesetz festgehalten ist, in welchen Fällen es sich um eine herkömmliche Abnutzung oder um eine vertragswidrige Beschädigung handelt, ist diese Unterscheidung „nicht unkompliziert“. Daher müssen oftmals die Gerichte darüber entscheiden, ob es sich um eine herkömmliche Abnutzung oder eine Beschädigung im vertragswidrigen Rahmen handelt. Zur Unterscheidung können oftmals Beispiele weiterhelfen oder aber die richterliche Auslegung.

Beispiele für die herkömmliche Abnutzung sind:

  • Schatten auf der Tapete durch aufgehängte Bilder,

  • Abgelaufener Teppichboden (in einem üblichen Maße),

  • Druckstellen auf dem Teppichboden durch aufgestellte Möbel

  • Verfärbte Fugen im Badezimmer.

Es gehört zu der Aufgabe eines Vermieters, die Wohnung und auch die Fugen im Badezimmer instand zu halten. Dies geht aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hervor.

Keine Regel ohne Ausnahmen: Schönheitsreparaturen

Auch hinsichtlich der Schönheitsreparaturen gilt nichts anderes. Diese Pflichten zur Renovierung dürfen aber auf den Mieter vom Vermieter abgewälzt werden. Dies ist allerdings nur möglich für:

  • das Anstreichen oder Tapezieren der Wände,

  • das Anstreichen der Heizkörper;

  • das Anstreichen und Tapezieren der Decken und

  • das Anstreichen der Fensterrahmen und der Wohnungstür (mit Lack von innen und nicht von außen).

Sind die Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf wirksame Weise geregelt, so sind diese als Sonderfall hinsichtlich der Abnutzung zu betrachten.

Was sind nun Beschädigungen?

Juristen verstehen unter den Beschädigungen im vertragswidrigen Rahmen, dass ein Verschleiß der Wohnung in einem nicht üblichen Rahmen vorliegt. Beispiele hierfür sind übermäßiges Anbohren der Badezimmerfliesen oder aber Beschädigungen durch Einbauten, die von dem Mieter vorgenommen sind. Bohrlöcher im Badezimmer, zum Beispiel für einen Spiegel, eine Handtuchstange oder eine Duschablage, stellen in der Regel kein Problem dar. Wurde die Wand aber auffällig häufig durchlöchert oder befinden sich auf dem Teppich ein großer oder mehrere kleine Brandflecken, so wird hierbei schon eher von einer Beschädigung im vertragswidrigen Rahmen gesprochen.

Fahrlässigkeit oder gar Vorsatz ist ein wichtiges Kriterium für eine Beschädigung.

Als Vorsatz wird es gewertet, wenn der vermietete Teppich offensichtlich als ein besserer Aschenbecher benutzt worden ist. Fährlässig wäre es allerdings, wenn ein Brandloch versehentlich in den Teppich gekommen ist, ein Glas roter Wein umgekippt ist oder eine Kerze darauf getropft hat. Immer wird in diesen Fällen allerdings der Mieter für den Schaden aufkommen müssen.

Für beide Parteien kann deswegen ein sogenanntes Übergabeprotokoll sinnvoll sein. Experten raten Übergabeprotokolle beim Einzug und beim Auszug in oder aus dem Mietobjekt an, damit Streit vermieden werden kann. Zudem ist es wichtig, dass beide Parteien bei den Übergaben des Mietobjektes Zeugen dabei haben oder den Abnutzungszustand mit einer Kamera dokumentieren.

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Rechtsanwalt Andreas Möckel

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