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Vermietung von Ferienwohnungen - Gewinnerzielungsabsicht oder Liebhaberei?
Bei der Beurteilung der steuerlichen Behandlung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beziehungsweise Einkünften aus Gewerbebetrieb, ergeben sich im Zusammenhang mit der Vermietung von Ferienwohnungen häufig Probleme. Diese Probleme sind für den Steuerpflichtigen meist überraschend. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, wer ein Grundstück gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und hierbei beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung des Grundstücks einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen.
Wenn die Wohnung durch den Steuerpflichtigen ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereit gehalten wird, ist grundsätzlich ohne weitere Prüfung von der Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen. So entschied der Bundesfinanzhof (BFH) in einem Urteil vom 15. Februar 2005, Aktenzeichen: IX R 53/03. Diese Rechtsprechung ist seitdem weiterentwickelt worden. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist beim ausschließlichen Vermieten von Ferienwohnungen immer dann gesondert zu überprüfen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit erheblich, das heißt mindestens um 25 Prozent, unterschreitet.
Lassen sich derartige, ortsübliche Vermietungszeiten nicht feststellen, so ist das Vermieten der Ferienwohnung mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar. In diesem Fall muß die Einkünfteerzielungsabsicht dann durch eine Prognose überprüft werden.
Nach dem Urteil des BFH vom 6. November 2001 (IX R 97/00) müssen für die Anerkennung einer Totalüberschusserzielungsabsicht objektive Umstände vorgetragen werden. Aufgrund dieser Umstände wird dann festgelegt, ob im Beurteilungszeitraum ein Totalüberschuss erwartet werden kann. Die Finanzverwaltung geht für die Dauer dieser Zeiträume meist von 30 Jahren aus. Bei dieser Beurteilung des Gesamtvorgangs sind auch die Leerstandszeiten der Ferienwohnung zu berücksichtigen. An Werbungskosten sind nur die Aufwendungen einzubeziehen, die auf Zeiträume entfallen, in denen die Ferienwohnung tatsächlich vermietet oder zur Vermietung angeboten beziehungsweise freigehalten worden ist.
Die Kosten, die auf die Zeit der tatsächlichen Selbstnutzung oder der vorbehaltenen Selbstnutzung entfallen sind nicht abzugsfähig. Dazu gehören auch Leerstandszeiten die an diese Selbstnutzung anknüpfen. Eventuelle Kosten während dieser Zeiträume gehören zum Bereich der privaten Lebensführung. Aufwendungen, die beiden Nutzungsformen zuzurechnen sind, sind im Verhältnis der Nutzungen aufzuteilen. Das betrifft zum Beispiel Schuldzinsen, Grundbesitzabgaben, Gebäudeabschreibungen oder Erhaltungsaufwendungen.
Daher sollten Sie von Beginn an die Zeiten der Vermietung, des Leerstandes und Zeiträume, die die Wohnung gegebenenfalls für die Eigennutzung vorgehalten wurde, genauestens dokumentieren. Ansonsten ist die vom Finanzamt geforderte Prognose zur Darstellung einer Überschusserzielungsabsicht kaum darzustellen.
Auch wenn eine Selbstnutzung nicht vorbehalten ist und auch nicht stattfindet, sind die Vermietungsbemühungen derartig zu intensivieren, daß zumindest eine Vermietung von 25 Prozent der ortsüblichen Vermietungszeit stattfindet.
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