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Häufig wollen Vermieter während eines Mietverhältnisses bauliche Änderungen oder eine Modernisierung der Mieträume vornehmen.
Es stellt sich vor allem die Frage, was Mieter dulden müssen, welche Rechte sie selbst haben und inwieweit anschließend die Miete steigt. Der Mieter muss Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache im Rahmen einer Modernisierung dulden. Das sind zum Beispiel Maßnahmen zur Verbesserung der sanitären Einrichtungen, der Belichtung und Belüftung, des Zuschnitts der Wohnung und des Schallschutzes. Einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse dienen die Anlage und der Ausbau von nicht öffentlichen Gemeinschaftsanlagen, beispielsweise Stellplätze, Grünanlagen oder Kinderspielplätze.
Auch eine Modernisierung, die zur Einsparung von Energie und Wasser führt, muss der Mieter dulden. Hierunter fallen insbesondere wesentliche Verbesserungen der Wärmedämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern und Maßnahmen zur Verminderung des Energieverlustes und -verbrauchs der Heizungs- und Warmwasseranlage.
Ferner sind Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden, wie zum Beispiel der Ausbau bisheriger Nebenräume oder des Dachgeschosses oder eine Aufstockung. Letzteres gilt zumindest, wenn der Mietgegenstand dadurch nicht vollständig verändert wird oder eine Verbesserung des Zuschnitts der bisherigen Wohnung erreicht wird. Eine Modernisierung, die lediglich die Wohnfläche um mehr als zehn Prozent vergrößert, stellt allerdings keine Verbesserungsmaßnahme dar.
Dies kann nur erreicht werden, wenn die Modernisierung eine bessere oder komfortablere Benutzung der Wohnung durch eine Erhöhung der Substanz oder des Gebrauchswertes ermöglicht. Keine Modernisierung in diesem Sinne sind alle Maßnahmen, die nur den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache erhalten oder wieder herstellen sollen.
Maßnahmen, die weder unter den Begriff der Instandhaltung oder Reparatur einerseits noch unter den der Modernisierung andererseits fallen, gehen zu Lasten des Vermieters. Sie sind vom Mieter grundsätzlich nur freiwillig zu dulden, wie zum Beispiel reine Verschönerungsmaßnahmen. Dazu zählen zum Beispiel die reine Fassadenrenovierung, der Austausch einer Holztüre gegen eine Metalltüre und so weiter. Ebenso wird der Austausch alter, undichter und schadhafter Fenster durch neue, doppelt verglaste Fenster allein nicht als Modernisierung angesehen. Vielmehr soll ein Nachweis erforderlich sein, dass die neuen Fenster im Vergleich zu den alten eine bessere Qualität mit Gebrauchswert aufweisen.
Der Mieter braucht die Maßnahme nur insoweit zu dulden, als es ihm zu zu muten ist.
Dies hängt von einer Interessenabwägung ab. Bei der Prüfung, ob eine nicht zu rechtfertigende Härte vorliegt, sind insbesondere die Auswirkungen der durchzuführenden Arbeiten ausschlaggebend. Dabei müssen zum Beispiel das Alter und der Gesundheitszustand des Mieters oder seiner Angehörigen berücksichtigt werden. Auch die zu erwartende Mieterhöhung spielt eine Rolle.
Dazu gehören Informationen über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierung. Des Weiteren muss er den Beginn sowie die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Erhöhung der Miete in Textform mitteilen. Entscheidend ist, dass der Vermieter drei Monate warten muss, bevor er mit den Maßnahmen beginnen kann. Vorher wird der Anspruch auf Duldung durch den Mieter nicht fällig. Das Fehlen einer ordnungsgemäßen Ankündigung kann Auswirkungen auf das Mieterhöhungsrecht des Vermieters nach § 559 BGB haben. Von einer Ankündigung der Modernisierung kann abgesehen werden, wenn sie mit keinen oder nur unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache verbunden ist und zu keiner oder nur zu einer unwesentlichen Mieterhöhung (unter fünf Prozent der Monatsmiete) führt. Voraussetzung ist, dass beide Tatbestände vorliegen.
Der Vermieter ist zur Mietanhebung nur berechtigt, wenn die Modernisierung den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder nachhaltig Energie oder Wasser einspart. Keine Modernisierung in diesem Sinne sind alle Maßnahmen, die nur den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache erhalten oder wieder herstellen sollen. Der Vermieter ist berechtigt, elf Prozent der ihm nach Anrechnung etwaiger Drittmittel verbleibenden Kosten auf die Jahreskaltmiete umzulegen. Die Mieterhöhung tritt nach ordnungsgemäßer Ankündigung und Erhöhungserklärung mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung ein. Wenn die Erhöhung nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde oder mehr als zehn Prozent höher ist als in der Ankündigung veranschlagt, verlängert sich der Zeitraum um weitere sechs auf insgesamt neun Monate nach Zugang der Erhöhungserklärung.
Auf Verlangen hat der Vermieter Vorschuss zu leisten. Einen Vorschuss kann der Mieter jedoch nur für Aufwendungen verlangen, die er nach Art, Umfang und Höhe konkretisieren kann.
Hat der Vermieter dem Mieter die baulichen Maßnahmen angekündigt, kann der Mieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, für den Ablauf des nächsten Monats kündigen. Bis zum Zeitpunkt des Auszuges darf der Vermieter nicht mit der Modernisierung beginnen.
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