Private Veräußerungsgeschäfte in der Steuererklärung - so sparen Sie!
Gewinne aus der Veräußerung von Wirtschaftsgütern des Privatvermögens sind nach Paragraf 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) zu versteuern, wenn der Zeitraum zwischen der Anschaffung und der Veräußerung bei Immobilien nicht mehr als zehn Jahre und bei anderen Wirtschaftsgütern nicht mehr als ein Jahr beträgt (sog. Spekulationsgeschäfte).
Gewinne bleiben steuerfrei, sofern der aus den privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 600 Euro betragen hat. Bei der Zusammenveranlagung von Ehegatten ist der Gesamtgewinn für jeden Ehegatten zunächst getrennt zu ermitteln. Dabei ist für den Gewinn jedes Ehegatten die Freigrenze gesondert zu berücksichtigen. Die von einem Ehegatten nicht ausgeschöpfte Freigrenze kann nicht beim anderen Ehegatten berücksichtigt werden.
Tipp: Es handelt sich um eine Freigrenze und keinen Freibetrag. Übersteigt der Veräußerungsgewinn 599,99 Euro, ist der gesamte Gewinn in voller Höhe – und nicht nur der übersteigende Betrag – steuerpflichtig.
Für den Zeitpunkt der Anschaffung oder Veräußerung kommt es auf den wirksamen Abschluss der schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfte an, bei Immobilien also auf den Zeitpunkt des obligatorischen notariellen Kaufvertrags. Unerheblich ist die Übertragung des zivilrechtlichen oder des wirtschaftlichen Eigentums.
Privates Veräußerungsgeschäft auch im Erbfall - auch hier greift die Veräußerungsfrist
Keine Anschaffung in diesem Sinne ist der unentgeltliche Erwerb eines Wirtschaftsguts, zum Beispiel durch Erbschaft, Vermächtnis oder Schenkung. Bei der Veräußerung eines im Wege der Einzelrechtsnachfolge oder der Gesamtrechtsnachfolge erworbenen Wirtschaftsguts ist allerdings nach der so genannten Fußstapfentheorie bei der Berechnung der Veräußerungsfrist von dem Zeitpunkt des entgeltlichen Erwerbs durch den Rechtsvorgänger auszugehen. Veräußert der Erbe einen Gegenstand aus der Erbmasse, liegt somit ein privates Veräußerungsgeschäft vor, sofern die für den Erblasser geltende Veräußerungsfrist noch nicht abgelaufen ist.
Verluste dürfen nur bis zu der Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige (und gegebenenfalls sein zusammenveranlagter Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner) im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt haben, ausgeglichen werden. Ein Ausgleich der Verluste mit anderen positiven Einkünften (zum Beispiel aus der Tätigkeit als Arbeitnehmer) ist nicht zulässig.
Tipp: Der festgestellte Gesamtverlust aus allen privaten Veräußerungsgeschäften kann in das Vorjahr zurückgetragen oder in Folgejahre vorgetragen werden.
Versteuerung nach dem Zuflussprinzip
Für die Frage, wann ein Veräußerungsgeschäft zu versteuern ist, kommt es auf den Zufluss des Kaufpreises an. Wird ein Kaufpreis in Raten über mehrere Kalenderjahre gezahlt, ist die jeweilige Ratenzahlung im Jahr des Zuflusses zu erfassen. Ein Veräußerungsgewinn fällt jedoch erstmals in dem Kalenderjahr an, in dem der Kapitalanteil der Raten die gesamten Anschaffungskosten (gegebenenfalls abzüglich Abschreibungen und zuzüglich der Werbungskosten) übersteigt. Der Zinsanteil stellt allerdings eine Einnahme bei den Kapitaleinkünften dar, die in jedem Jahr zu besteuern ist.
Tipp: Das Zuflussprinzip eröffnet Gestaltungsmöglichkeiten. Ein Steuervorteil lässt sich beispielsweise einstreichen, wenn der Veräußerungsgewinn in einem Jahr mit einer niedrigeren Steuerprogression zu erfassen ist. Bei einer Verteilung auf mehrere Jahre lässt sich zudem die Freigrenze mehrfach ausnutzen.
Veräußerung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten
Die Veräußerung eines (bebauten) Grundstücks ist steuerlich zu erfassen, wenn der Zeitraum zwischen der Anschaffung und der Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gleiches gilt beim Verkauf von Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen. Dazu zählen Erbbaurechte und Mineralgewinnungsrechte, nicht aber Dauerwohnrechte.
Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb des Zeitraums von zehn Jahren mit erworben, errichtet, ausgebaut oder erweitert wurden. Dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume.
Tipp: Eine Ausnahme gilt für selbstgenutzte Häuser und Wohnungen. Gegenstand von steuerlich relevanten privaten Veräußerungsgeschäften sind somit insbesondere vermietete Immobilien.
Aktuelles Urteil: Eine Spekulationsabsicht ist nicht erforderlich. Auf die Gründe für eine Veräußerung (zum Beispiel Krankheit, arbeitsplatzbedingter Ortswechsel, finanzielle Notsituation) kommt es grundsätzlich nicht an. Eine Veräußerung liegt aber nicht vor, wenn der Verlust des Eigentums am Grundstück ohne maßgeblichen Einfluss des Steuerpflichtigen stattfindet. Ein Entzug des Eigentums durch einen Sonderungsbescheid nach dem Bodensonderungsgesetz (so genannte Enteignung) ist danach kein privates Veräußerungsgeschäft.
Tipp: Bei dem Verkauf einer Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist kann aus steuerlicher Sicht die Übertragung unter dem Vorbehalt des Nießbrauchs sinnvoll sein. Ein Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft kann so vermieden oder zumindest erheblich reduziert werden. Damit der Erwerber mitspielt, kann er an dem möglichen Steuervorteil beteiligt werden. Eine spätere entgeltliche Ablösung des Nießbrauchsrechts (in Höhe des Kapitalwerts) stellt beim Veräußerer weder ein nachträgliches Entgelt für die Grundstücksveräußerung noch eine Entschädigung für künftig entgehende Einnahmen dar. Es handelt sich um eine nicht steuerbare Vermögensumschichtung. Ein Gestaltungsmissbrauch liegt hierbei regelmäßig nicht vor.
Ausnahme für selbstgenutzte Häuser und Wohnungen
Ein Veräußerungsgewinn ist beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf nicht zu versteuern, wenn die Immobilie zwischen der Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und der Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Tipp: Bei der zweiten Alternative genügt nach einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs ein zusammenhängender Zeitraum der Eigennutzung, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Das Immobilienobjekt muss im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend sowie im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein. Eine kurzzeitige Vermietung im Veräußerungsjahr kann also ebenso unschädlich sein wie der Leerstand einer Immobilie.
Vorsicht Falle: Im Jahr vor dem Verkauf muss das Eigenheim an 365 Tagen selbstgenutzt worden sein. In den beiden anderen Kalenderjahren reicht der letzte beziehungsweise der erste Tag des Jahres aus.
Höchstrichterlich ist noch nicht abschließend geklärt, wie ein häusliches Arbeitszimmer zu behandeln ist. Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat zu Gunsten der Steuerbürger entschieden, dass der Veräußerungsgewinn auch insoweit steuerfrei ist, als er auf ein häusliches Arbeitszimmer innerhalb der selbstgenutzten Wohnung entfällt. Dies gelte auch dann, wenn im Rahmen einer Arbeitnehmertätigkeit für das häusliche Arbeitszimmer entsprechende Werbungskosten steuerlich berücksichtigt wurden. Die Finanzverwaltung hat das steuerzahlerfreundliche Urteil aber nicht akzeptiert. Das letzte Wort hat der Bundesfinanzhof.
Tipp: Eine Immobilie dient eigenen Wohnzwecken, wenn darin ein selbständiger Haushalt geführt wird. Nicht erforderlich ist, dass die Wohnung den Lebensmittelpunkt des Eigentümers bildet. Die Eigennutzung erfordert grundsätzlich eine persönliche Nutzung durch den Eigentümer. Begünstigt ist aber selbstverständlich auch die gemeinsame Nutzung mit der Familie und anderen Personen (zum Beispiel dem nichtehelichen Lebenspartner). Die ausschließliche und unentgeltliche Nutzung der Wohnung durch ein steuerlich zu berücksichtigendes Kind ist begünstigt, nicht jedoch durch andere Angehörige wie die Eltern oder Geschwister. Das gilt auch dann, wenn diese unterhaltsberechtigt sind.
Aktuelles Urteil: Ein Gebäude wird nach einer positiven Entscheidung des Bundesfinanzhofs auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, es ihm in der übrigen Zeit aber als Wohnung zur Verfügung steht. Unter die Ausnahmeregelung fallen deshalb auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden. Es können folglich gleichzeitig auch mehrere Wohnungen selbst genutzt werden.
Veräußerung von privaten Gütern
Zu den privaten Veräußerungsgeschäften zählt auch der Verkauf von anderen Wirtschaftsgütern, wenn der Zeitraum zwischen der Anschaffung und der Veräußerung nicht mehr als ein Jahr beträgt. Typische Beispiele sind Edelmetalle (Gold- und Silberbarren), Edelsteine, Kunstgegenstände, private Sammlungen (Gemälde, sonstige Kunstgegenstände, Briefmarken, Münzen, Schallplatten), Schmuck, Antiquitäten, Oldtimer, Devisen und Internet-Domains.
Die Veräußerung von Gegenständen des täglichen Gebrauchs führt ausdrücklich nicht zu Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften. Typische Beispiele sind Gebrauchtwagen, Campingwagen, Wohnmobile, Motorroller, Boote und Möbel.
Aktuelles Urteil: Veräußert ein Privatmann kurz zuvor entgeltlich erworbene Tickets für ein Spiel der UEFA Champions League, unterliegt ein daraus erzielter Veräußerungsgewinn nach einer kürzlich ergangenen Entscheidung des Bundesfinanzhofs der Einkommensteuer. Die Tickets stellen nach Auffassung des höchsten deutschen Steuergerichts keine Gegenstände des täglichen Gebrauchs dar.
Tipp: Die Finanzverwaltung wird die Entscheidung vermutlich zeitnah umsetzen und an die einschlägigen Ticketplattformen im Internet Sammelauskunftsersuchen stellen.
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